خارطة طريق لتنظيم السوق العقاري في مصر وحماية المواطنين

طرحت لجنة الإسكان بمجلس النواب دراسة متكاملة تهدف إلى تنظيم السوق العقاري في مصر وتطوير الإطار التشريعي والمؤسسي المنظم له. وتسعى هذه الدراسة إلى حماية حقوق المواطنين والمطورين على حد سواء، وإعادة بناء الثقة بين أطراف المنظومة، بما يدعم جذب الاستثمارات المحلية والأجنبية.

استجابة لتوجيهات رئاسية لمواجهة تحديات السوق

تأتي هذه الخطوة استجابة لتكليف الرئيس عبد الفتاح السيسي بتشكيل لجنة لحصر ومراجعة المشروعات العقارية، لضمان الالتزام بالعقود المبرمة ومواجهة مشكلات التأخير في تسليم الوحدات. وأشارت الدراسة إلى أن السوق شهد توسعًا سريعًا في المشروعات تزامن مع صدمات اقتصادية، بدءًا من تحرير سعر الصرف عام 2016 وجائحة كورونا وصولًا إلى تحركات سعر الصرف في عام 2024، مما أدى لارتفاع تكاليف التنفيذ واتساع الفجوة بين أسعار البيع والتكلفة الفعلية.

مراحل معالجة الفجوات التنظيمية

ترصد الدراسة التحديات عبر خمس مراحل تشمل تخصيص الأراضي، التراخيص، التمويل العقاري، التنفيذ، التسويق، وصولًا إلى التشغيل والصيانة. وتبرز الفجوات في تعدد جهات ولاية الأراضي، وغياب التنسيق بين الطروحات والطلب الفعلي، والاعتماد على البيع على الخريطة مع محدودية التمويل المصرفي، بالإضافة إلى غياب إطار متكامل لحسابات ضمان المشروعات وتفاوت العقود.

خطة ضبط السوق وحماية أموال المشترين

تستهدف المرحلة الأولى ضبط السوق عبر التمييز بين المشروعات المتأخرة القابلة للتعافي والمشروعات المتعثرة التي تتطلب دراسة فنية وقانونية. وتتضمن المقترحات إطلاق سجل وطني لتصنيف المطورين، وإلزام المشروعات المبيعة على المخططات بفتح حساب ضمان مستقل لدى بنك معتمد، تودع فيه أقساط المشترين ويصرف منها وفق نسب الإنجاز المعتمدة، وذلك لحماية أموال المشترين والحفاظ على سيولة التنفيذ.

تأسيس هيئة تنظيمية ومنظومة رقمية موحدة

تتضمن المرحلة الثانية، والممتدة من 6 إلى 12 شهرًا، مقترحًا بإصدار قانون لتأسيس هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقاري تتبع رئيس مجلس الوزراء أو الوزير المختص، وإنشاء هيئة موحدة لأراضي الدولة. كما تشمل إعداد نماذج عقود قياسية، وإنشاء سجل للوسطاء العقاريين، وإطلاق منصة رقمية موحدة لربط الجهات المعنية وإدارة المشروعات بعد التسليم عبر شركات متخصصة.

رؤية مستقبلية واستدامة القطاع

تستهدف المرحلة الثالثة، التي تمتد لأكثر من 12 شهرًا، إنشاء منظومة وطنية لمؤشرات السوق تشمل الأسعار والمبيعات ونسب الإنجاز. وتهدف الدراسة إلى دمج التنظيم العقاري في استراتيجية المدن المستدامة وتصدير العقار المصري، وتطوير ضوابط الرهن العقاري. وقد استندت الرؤية إلى تجارب دولية مثل السعودية والبحرين ودبي وسنغافورة، مع العمل على بناء نموذج مصري يوازن بين حماية المشتري ودعم المطور الجاد.